湖北省住房和城乡建设厅

2026年7月28日，住房和城乡建设部发布《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》。这份被媒体称为城市更新“民生宣言”的文件，将30条经验按“谁来统筹—建什么—怎么运营”的逻辑铺陈开来，系统梳理了全国各地在健全工作体制机制、完善社区设施和服务、探索投融资和可持续运营模式等方面的典型经验做法。

武汉市江汉区“街区一体化运营”模式成功入选，是湖北唯一上榜案例。

从“物业城市”改革起步，到“街区一体化运营”成型，江汉区用五年时间走出了一条适配超大城市核心区的现代化治理路径，两次获得住建部认可推广。

28.29平方公里，怎么管？

江汉区是武汉核心城区，辖区面积28.29平方公里，常住人口超64万，现有老旧小区294个。人口密度极高，治理单元碎片化——这是中国超大城市中心城区的典型困境。

长期以来，老旧小区基数大、治理单元碎片化等矛盾突出。传统小区物业、市政管理各自为政，资源分散，普遍存在“重建设、轻运营”的短板，群众诉求难以形成闭环处置。

把全区当成一个“超大型社区”来管——这是江汉给出的答案。

2020年9月，江汉区全面启动“物业城市”改革，跳出单一小区治理思维，把全域视作一个“超大型社区”。区属国企武汉金融街集团联合万物云城成立江汉城资公司，作为市场化专业运营主体统筹全区城市服务。

这不是简单的“合并同类项”，而是一场治理逻辑的根本转换。

打破围墙，打通的是治理的“任督二脉”

江汉城资从资源整合、统一管理、数字赋能三方面重塑城市运维体系。

打破小区围墙界限，打通服务壁垒。 推动市政环卫、综合巡查等公共服务延伸覆盖所有老旧小区，统筹跨小区车位、街巷道路等公共资源。以北湖街道建设社区为例，6个小区打通物理隔断，实现车位一体化管理，曾经通行不便的断头路全面盘活，居民诉求响应渠道更加顺畅。

全域统一标准运营，深耕精细化服务。 整合小区物业、环境治理、安防巡查、设施维修多支队伍，设立区级智慧调度中心与片区街区服务中心，统一作业标准、压实服务责任，将市政保洁、治安巡查力量下沉至楼栋单元。

智慧平台赋能，构建处置闭环。 搭建区、街道两级智慧运营调度平台，接入AI摄像头、5G巡逻车、电梯监测、消防传感等数千台物联设备。设施故障、环境问题、群众报事均可自动识别、一键派单，形成“发现—派单—处置—反馈”全流程机制。

从“各管一段”到“一管到底”——这五个字的背后，是治理理念的深层变革。

算大账：降的是成本，提的是民心

全域一体化运营实现了降本、提质、惠民多重成效。

成本管控上，通过资源集约统筹，全区城市管理经费较改革前节约8%至10%，全区城市综合管理考核常年稳居全市前三，2025年城市环境质量评价位列全市第一。

民生诉求处置方面，群众反映问题总量下降27%，投诉量减少31%。老旧小区服务实现全域覆盖，提前完成294个老旧小区专业物业落地，惠及15万余户居民，物业费收缴率稳步提升至58.43%。

智慧停车等增值服务落地后，北湖老旧小区车位利用率提升40%，停车相关投诉下降70%。在不新增财政负担的前提下，依靠市场化增值收益反哺基础服务。

居民满意度持续走高，2023年江汉老旧小区物业服务满意度居全市中心城区首位。

数字平台运行成效显著，现有421台作业车辆、5568处城市部件、3943套物联网设备接入系统，覆盖35类城市治理场景，平台闭环工单超20万条，接单、办结及时率均超98%。

这是一笔“大账”——算的是整个城区宜居度提升后老百姓的幸福感账，是存量资产盘活后城市价值提升的经济账，是长效治理机制形成后的可持续账。

党建引领：把“红马甲”穿进每个楼栋

整套运营模式以党建为核心引领，构建“政府主导、企业运营、社会参与、全民共治”协同治理格局。

江汉区委、区政府建立改革统筹协调机制，统筹标准制定、部门联动，打通街道、职能部门、运营企业协作通道。武汉金融街集团全面承接13个街道（开发区）及汉口火车站片区一体化服务，指导江汉城资、中实物业搭建党组织，重点项目设立党员示范岗。

580余名物业服务人员化身社区兼职网格员，红色力量扎根服务一线。168名小区党支部书记被聘为“物业服务质量总监”——这支党建引领的物业服务队伍，既守住了为民服务的初心，又把居民的心拧在了一起。

社会层面创新多元投入机制，采取“政府补贴、居民缴费、经营反哺”模式。依托社区商业、智慧停车等增值收益补贴老旧小区基础物业服务，降低居民生活成本。

群众共治层面，搭建多元协商平台。唐家墩街道打造“橙子”调解室，依托党建议事会协调电梯加装、停车管理等民生难题；北湖街道建立四级党组织链条，将物业党小组、楼栋党员中心户纳入治理体系。

同时上线线上“云报事”小程序，居民随时上报问题、查看处置进度、开展服务评价。治理门槛持续降低，群众从管理旁观者转变为社区主人翁，单向管理升级为双向共治。

从“有没有”到“好不好”：一份清单背后的时代转向

住建部这份清单的发布，标志着完整社区建设已从局部试点迈向全国规模化推进的新阶段。

它的发布恰逢其时——就在清单发布前不到半个月，2026年7月15日，习近平总书记在上海考察时再次强调全面践行人民城市理念。而整整一年前，2025年7月，中央城市工作会议时隔十年再次召开，习近平总书记发表重要讲话，科学回答了城市发展为了谁、依靠谁以及建设什么样的城市、怎样建设城市等重大理论和实践问题。

会议作出了“两个转向”的重大判断——我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。从“有没有”到“好不好”，从“住人的居所”到“有温度的家园”，这场深刻转型正在全国铺开。

江汉区的实践，正是这一转向的生动注脚。

把28.29平方公里的核心城区当作一个“大社区”来治理——这个思路，跳出了“小区即治理单元”的传统模式。它不是修修补补，而是系统重构；不是各自为政，而是一体运营；不是“重建设、轻运营”，而是建设与运营并重、治理与服务贯通。

五年间，江汉区从“物业城市”改革起步，逐步完善街区一体化全域智能运营模式，走出了一条适配超大城市核心区的现代化治理路径，两次获得住建部认可推广，实践经验具备广泛借鉴价值。

下一步，江汉区将持续深化“物业城市”改革，全面落实城市更新、完整社区建设相关工作部署，紧扣人民城市建设要求，深化片区一体化管理、AI智能应用、数字孪生建设，聚焦“一老一小”民生场景优化服务，持续做细做实城市精细化管理，不断提升群众获得感、幸福感、安全感。

城市的核心是人。城市工作做得好不好，老百姓满意不满意、生活方便不方便，是重要评判标准。

江汉区的探索说明：超大城市治理，不在于摊子铺得有多大，而在于服务触角伸得有多深；不在于口号喊得有多响，而在于群众诉求回应得有多快。

28.29平方公里的“大社区”实验还在继续。而它所回答的，正是“人民城市”的时代命题。