湖北省住房和城乡建设厅

第四代住宅引领黄石首批“好房子”上市。图为优美的小区环境。（湖北日报全媒记者 薛婷 通讯员 周巍 摄）

购房者在中都天玺售楼部选购好房子。（湖北日报全媒记者 薛婷 通讯员 周巍 摄）

今年以来，黄石房地产市场持续释放出积极信号：元旦假期，商品房销售面积6195平方米，同比增长8.7%，迎来“开门红”；仅三个月，多个在售项目去化率超过90%。就连曾一度沉默的地产广告，又重新“爬”满城市公交车身、户外广告牌。

数据反映出当地楼市企稳态势：去年上半年以来，黄石房地产开发投资、新建商品房销售面积、其他房地产业营业收入三项指标首次同时转正，商品住房去化周期已降至合理区间。今年一季度，该市房地产开发投资增速1.8%；新建商品房销售面积增速0.6%。

黄石房地产市场到底是回暖还是昙花一现？湖北日报全媒记者就此进行了调查。

房子卖得动吗？问卷摸清需求

“140㎡户型昨天卖出三套房，上个月卖了6套。”4月3日，东楚状元府项目负责人杨晓威说。

东楚状元府位于黄石港区，由黄石市东楚投资集团有限公司开发。去年12月10日开盘至今，项目去化率已超过90%。

位于下陆区的中都天玺项目同样销售向好。在该项目售楼部，在售楼盘沙盘上几乎贴满了“已售罄”的红字。销售人员介绍，去年11月开盘的918套房源，目前仅剩11套待售。

受行业大势影响，黄石楼市一度陷入震荡，行业投资低迷；商品房去化周期拉长，市场观望情绪上升。在黄石港区，有楼盘甚至半年四次下调售价。

房子是真的没人买了吗？2021年，黄石以问卷调查形式累计摸底4984户住房需求，结果显示：全市意向购房居民占21.5%。意向购房者中，刚需型住房需求占比23.3%、改善型住房需求占比76.7%。

黄石市城市综合开发管理办公室相关负责人何新民说，过去很长一段时间，楼市供给逻辑是“快速开发、快速去化”，但这次问需于民引发思考：当下房地产的痛点并不在于“有没有房”“有没有人买房”，而在于“房子是不是更适合长期生活”，“看似房子不好卖了，但深层次的原因是房地产市场供求关系已经发生重大变化。”

记者了解到，这份百姓需求清单，成为黄石构建房地产发展新模式的突破口。制定政策时，黄石主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化综合民生支持政策，先后经历3次调整优化。

2022年4月，《关于促进黄石城区房地产业平稳健康发展的通知》出台，推行“交房即交证”，为市场注入信心；2024年2月，《关于优惠鼓励人才购房、新旧住房置换和多孩家庭改善住房的通知》发布，明确支持以旧换新、鼓励团体购房，进一步降低改善型群体购房门槛。此后，房地产新政“20条”出台，补贴力度提至一户最高18万元，受益群体新增“回黄创业就业人员”“教师、医务工作者”“新婚家庭”等人群。

谁在买房？返乡置业成主力

走进电梯间，阳新县城投育才府业主张女士从密码箱里取出钥匙，一“键”到新家。

张女士和丈夫均在县城企事业单位上班。早年，他们购置一套一梯多户的高层楼房，出入并不方便。去年，夫妻住进新开发的小区，是阳新首个第四代住宅小区，一梯一户，还有6米高的大阳台。

“我们一直梦想着有一个私梯入户的家。第一次走进小区，我们就决定要买下来。”她说。

阳新房地产服务中心主任姜孝斌介绍，阳新于2008年前后上市首批商品房，大批乡镇居民进城催生楼市火爆。2016年，随着城东新区建设、棚改等多个政策刺激，住房刚需群体推动房地产进入第二波高潮。2023年起，改善性住房需求和返乡置业潮成为拉动成交增长的主力。

在阳新县城东新区尚书院小区，业主兰双曾经是众多“阳新鞋匠”中的一员，去年她和丈夫结束了长达十年的南下打工生涯，回到家乡后，在阳新县工业园找到了新工作。考虑到孩子上学的便利性，以及能和老人团聚共享天伦之乐，兰双两口子果断在阳新县城购置了房产。

“孩子上学近，老人能团聚，生活总算是定下来了。”兰双质朴的话语，真实地反映出当地县城楼市回暖背后的民生诉求。

阳新县常住人口约90万人，是湖北劳务输出大县。30万外出务工者中，近三分之一从事制鞋工作。近年来，城东新区迅速崛起，成为当地产城融合的新高地，仅鞋业产业园就吸引超4万名“阳新鞋匠”回流。

阳新景恒物业服务中心负责人明美芳算账：“阳新鞋匠”每月到手工资4000元到8000元，而当地第四代住宅每平方米价格为5000元，房价收入比相比大城市更有吸引力。

数据显示，近三年，阳新房地产去化周期分别为22个月、15.7个月、10.9个月，全年商品房销售面积分别达67.3万㎡、68.34万㎡、71.8万㎡。

如何买房？“东楚优房”提供一站式服务

“几年前，我们考虑的都是如何快速去化。真正摸清了消费者的期盼后，我们坚定一个想法：为百姓建造理想的家，让他们‘住得更好’。”东楚地产集团销售负责人肖红芳说。

2024年，东楚地产集团在黄石港区开建黄石城区首个第四代住宅项目“东楚状元府”。设计一发布，便引发本地行业震动——绿地率高达41.7％，每家每户配备35—43平方米的赠送空中庭院，层高达6米，高层住户也能实现“庭院梦想”。

记者了解到，第四代住宅又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，其建安成本超普通住宅30%。

之所以敢“第一个吃螃蟹”，靠的是数据支撑。继2021年以问卷调查摸底住房需求后，黄石市住房和城市更新局便联合税务、房企等相关部门和企业，开发了全市住房产业链数字化服务平台“东楚优房”。该平台提供新房、二手房、租房、家装集采等一站式房产服务，其核心功能便是解决摸清全市购房需求“底数”这一难题，为群众购房提供便利。

该平台上线以来，注册用户突破7万人，访问量突破400万人次。“有了这个平台，我们形成了动态更新的‘全市购房民情日记’。政府和企业可以参考大数据按需定供、按需定建。”何新民说。

去年，积蓄力量的黄石政企联合打出组合拳，为楼市注入强心剂——

黄石市住房和城市更新局、市自然资源和城乡建设局等部门以新政为市场铺路，优化计容规则，节约开发建设成本，增加公共服务设施和共享空间，改善群众居住环境。同时，推出全国少有的“超面积换房补贴”、首创“卖旧买新即认首套”公积金政策规则，对首套房、新黄石人、各类人才、二孩多孩等群体给予定制化补贴。

这一年，第四代住宅引领首批“好房子”集中入市，其普遍优化设计方案与计容面积，通过赠送超大阳台、270°飘窗等方式增加住户实际居住面积，不少项目房屋得房率超过100%。

城市更新，好房子成为刚需

黄石，一个在工矿区基础上建立的城市，职工老旧住宅小区较多，历经时代剥蚀，不少已成危房，职工改善居住条件愿望强烈。

以需定供、以需定建、以需定购。黄石在全省首创“房票”制，用“房票”置换拆迁的房屋，既改善了居住环境，又极大缓解了征迁重建的资金压力。

“新房子利用房票置换，面积大了，环境好了，再不用担心老房子的安全问题。”西塞山区花园路社区居民贾方初高兴地说，今年，他用枣子山危旧房拆迁的房票，换到原址新建的牧羊新城小区新房。

枣子山冶钢17栋砖混住宅楼始建于20世纪60年代，风雨60年，曾经光鲜的小洋楼，外墙开裂、剥落，内部线路老化、钢筋变形，17栋房子被鉴定为D级危房。西塞山区创发集团总经理张炳辉介绍，抢抓全省危旧房改造试点机遇，黄石适时启动枣子山片区危旧房改造项目，创新腾迁回购方式，以“房票”作为房屋产权调换结算方式。

经过多轮论证，西塞山区按照完整社区标准，公共服务缺什么就补什么，吸引经营主体整体开发，建好的房子一部分用于安置居民、一部分作为商品房对外出售，既解决了危旧房改造资金平衡问题，又整体改善了群众居住环境。“老危房”变“好房子”，老街坊们结伴住到了新房子里。今年初，牧羊新城开售以来，已有110户居民完成房票兑换。

作为全国首批城市更新试点城市，黄石以“留改拆建控”并举的科学路径，在存量提质中重构空间价值。不仅要有“好房子”，还要建设“好小区”“好社区”“好城区”——在一次次深度问需中，一批又一批的新需求被打捞出来。

“137套房，被预订上百套。”黄石城市更新产业发展集团有限公司相关负责人张炎说，企业在磁湖未苏湾打造磁湖院子项目，还未开售就已提前引爆。

未苏湾位于下陆区磁湖西岸，紧邻湖北理工学院，原名叫“孙家湾”的一个城中村，是黄石完成的首个城市更新项目。该公司围绕未苏湾建设低密度、合院型住宅，堪称“世外家园”。张炎表示，以城市更新优化城市功能、提升人居环境，助推地块商业化利用，进一步释放了老旧城区改善性住房消费需求。

截至目前，该市实施城市更新项目421个，改造老旧小区389个、惠及居民19.8万户，在全国率先实现D级危房动态清零。（杨富春、彭磊、肖露、丁元拾、李迪、严丽）

来源：湖北日报（2026年4月17日第07版）