湖北省住房和城乡建设厅

党建引领“物业红” 共建共享“幸福家”

———湖北物业治理的蝶变答卷

武汉市武昌区晒湖小区。

黄石市下陆区白马山小区。

恩施州巴东县新天地小区。

鄂州市银海龙城小区。

宜昌市当阳市卫校宿舍小区。

小区是城市治理的“神经末梢”，住宅小区物业服务，一头连着千家万户的居住品质，一头连着城市基层治理的底盘根基。践行人民城市理念、推进基层治理现代化，小区物业治理是绕不开的重要一环，事关群众日常居住的获得感，考验着基层治理的实际成效。

今年5月，全省推动党建引领物业治理工作现场会在武汉召开。结合湖北小区类型多样、老旧厂矿院落多、各类矛盾诉求相互交织的现实情况，我省总结形成党建引领物业治理“1333”工作体系：完善一个组织架构，推动党的组织链条延伸到小区楼栋；抓好居委会、业委会、物业服务企业三个治理主体；用好三方联动、业委会约束激励、物业服务市场调解三个运行机制；抓实无物业小区“从无到有”、矛盾突出小区“从乱到治”、专业服务小区“从有到优”三项重点工作，为破解物业治理现实难题提供一套完整实操方案。

五个多月来，全省对照这套工作体系全面落地实施，推动党组织力量深度嵌入小区治理各环节，厘清居委会、业委会、物业企业各方权责，建立联席会议、资金监管、评价激励等闭环工作制度，推动物业治理从过去被动处置矛盾，转向源头发现问题、多方协同共治，聚焦资金监管、自治运行、服务质效、执法协同四大突出顽疾精准发力、逐项攻坚，把不少小区的矛盾风险点转化为基层治理的闪光点。

一组实实在在的数据，见证荆楚大地万千小区发生的可喜变化：全省符合条件小区业委会组建率达到81.6%，社区环境和物业管理委员会基本实现全覆盖；常态化运行三方联动机制的专业化小区占比提升至80.2%；631个小区开展酬金制试点，提前超额完成年度目标；两轮全覆盖排查梳理物业领域问题11350个，整改率99.8%；完成重点小区公共收益审计，规范公共收益7.8亿元；物业领域信访投诉量同比下降47.2%，一大批积压已久的小区矛盾得到实质性化解，不少曾经矛盾多发的小区，正逐步转变为共建共治共享的幸福家园。

依托“1333”工作体系指引，全省各地立足辖区小区实际大胆探索实践，形成一批可复制、可推广的治理实践，四大领域顽疾破解的成效愈发清晰。

分类治理显效 服务质效双升

顽疾画像：部分物业企业质价不符，基础服务打折扣，报修响应滞后、处置拖沓；老旧小区、厂矿院落物业服务供给不足，专业化覆盖率低；成熟小区服务形态单一，难以满足居民多元化生活需求。

破局路径：分类推进无物业小区“从无到有”、矛盾突出小区“从乱到治”、专业服务小区“从有到优”；推行物业服务等级标准与标准化服务合同；完善质量评价全流程闭环，以信用监管倒逼物业企业回归服务本位。

实践答卷：老旧小区普遍缺乏专业物业管理，设施失修、环境脏乱、治理碎片化，长期面临 “无人管、管不好、难持续”的治理困境。怎么办？武汉市江汉区创新“城市管家”治理模式，蹚出一条老旧小区连片集约治理的新路子。由区属国企联合万科成立江汉城资公司，把城区整体作为“大物业”运营，以街道为单位，打破小区围墙壁垒，将小区内物业服务与外围街区环卫保洁、市政设施维护进行市场化外包，推动“城市管家”整体运维。配套搭建区、街两级智慧运营平台，布局万余件物联设备赋能远程调度，服务及时接单率和完工率均超97%。建立“居民交一点、政府奖一点、经营赚一点、市政补一点”多元共担机制，同步织密党建组织网络，深化三方联动议事机制，筑牢长效运营支撑。

2024年，全区294个老旧小区在不新增财政投入前提下实现专业物业服务全覆盖，居民满意度达95%；今年以来物业服务投诉量同比下降21%，相关做法获评全国社区党建最佳案例、城乡社区高质量发展典型案例。

京山市温泉街道针对岭尚山河、文峰小区等因市场化物业陆续退出陷入的失管困境，由街道党工委牵头成立全市首家社区红色物业公司，探索“三步托底”工作法补齐服务短板。推动党员骨干驻楼栋、进网格，建立“群内点单、管家接单、限时办结、回访销号”24小时响应机制，群众诉求当天就有回音。街道统筹4500万元城市更新资金向失管小区倾斜，翻新管网、更新电梯、新建充电棚，盘活闲置用房打造社区食堂、儿童活动空间。联动辖区商超推出物业费兑换购物券惠民举措，建立季度服务质量巡检制度，3个重点小区月度投诉同比下降66.7%，岭尚山河小区物业费收缴率从20%提升至90%。

收益阳光公开 资金监管提效

顽疾画像：小区公共收益收支不透明、账目不清，住宅专项维修资金申请流程烦琐、使用不规范，业主的“共有财产”变成“糊涂账”，是物业领域信访投诉的高发源头。

破局路径：推进公共收益、住宅专项维修资金专项审计；建立资金定期公示制度，畅通业主监督渠道；大力推广酬金制等服务模式，实行物业费与公共收益共管共用，从制度层面堵住管理漏洞。

实践答卷：黄石市下陆区聚焦小区公共收益管理不透明、账目不清的共性痛点，探索“审计理账、平台晒账、自治用账”的管理路径，推动公共收益从“糊涂账”向“明白账”转变。白马山小区此前公共收益长期由物业公司代管，停车费等收支账目模糊，业主对资金去向存疑，拒缴物业费现象普遍，小区治理陷入恶性循环。社区牵头建立三方联动机制，将小区停车收费全部纳入公共收益管理，开设三方共管账户，明确“50%用于业主分红、25%用于公共设施建设、25%用于物业服务成本”的分配模式，所有收支方案均经业主大会表决通过。同时小区公共收益账户接入市级公示查询系统，业主可线上实时核查收支明细，实现资金全程阳光透明。辖区竹林苑小区同步开展公共收益专项审计，全面梳理历年停车费、广告费等收入流向，堵住管理漏洞；建立月度公示机制，定期在小区公示栏、业主群公开账目。规范管理后，公共收益持续反哺小区民生，用于基础设施维修、白蚁防治、节日慰问等，还连续多年向业主发放收益分红，业主信任感与缴费意愿同步提升，昔日的“糊涂账”真正变成了惠及全体业主的“幸福款”。

恩施州巴东县新天地小区此前因公共收益去向不明、维修资金使用不透明，业主与物业矛盾频发。社区党组织牵头启动酬金制改革，推动设立业主共管账户，物业费、公共收益全部存入专户，物业企业按约定比例提取酬金，结余资金归全体业主所有。建立“收支全公开、使用全表决、全程受监督”机制，每季度公示资金收支明细，将重大资金使用事项提交业主大会表决，同步优化维修资金申领流程，压缩办理时限。改革后，小区资金收支笔笔可查，业主满意度显著提升，物业费收缴率突破90%，相关经验被作为县级样板推广。

自治强基提能 治理主体归位

顽疾画像：部分小区业委会人选把关不严、成员缺乏专业能力与治理经验，想干事却不会干事；监督约束机制缺失，议事决策不规范，部分小区业委会 “组建即终点”，自治作用难以有效发挥。

破局路径：严把业委会人选政治关、能力关，推动党员骨干进入业委会，推行“双向进入、交叉任职”；常态化开展政策法规、履职能力培训；健全述职评议、经济审计、激励约束全链条制度，做实社区监督抓手，推动业委会规范高效运行。

实践答卷：鄂州市银海龙城小区以党建引领基层治理，有着30多年党龄的业委会主任严少云带领党员成立党小组和党员志愿服务队，结合自身特长认领服务岗位，上门探望空巢老人、帮扶困难家庭、提供医疗对接，将社区关爱精准送达居民。针对小区15栋高层建筑外立面脱落隐患，小区联合物业迅速响应，聘请专业人员开展“地毯式”排查，依托“居民—楼管—业委会—物业—社区”五级联动机制多方协同，仅用两个月便完成全部修缮，处置效率得到居民普遍点赞。小区里物业保安深夜帮居民找回丢失手机、协助转运突发疾病业主的暖心事例，也被居民交口称赞。鄂州市坚持党建引领，构建“社区党组织牵头、居民全程参与、物业依约履职”的三方联动机制，全域推广酬金制物业模式，配套建立物业服务“红黑榜”信用监管体系，同步以数智化手段赋能服务提效，推动全市物业服务整体提质。

宜昌市当阳市卫校宿舍小区是建成于20世纪90年代的老旧小区，曾是典型的“三无”小区：无物业管理、无主管部门、无维修资金，停车混乱、垃圾遍地、设施破损等问题长期困扰居民。在玉阳街道及广家洲社区指导下，小区通过民主选举产生业委会，成员涵盖党员、热心居民与退休职工，成为小区自治的核心力量。业委会成立后先建章立制，制定《自治管理规约》《业主大会议事规则》《财务管理制度》，明确所有重大事项经居民大会讨论决定，各项收费与资金使用定期公示。随后逐项推进治理攻坚：安装智能道闸规范停车秩序，聘请专职保洁提升环境质量，修缮屋顶防水、整治外墙脱落消除安全隐患，新增高清监控与电动摩托车充电棚补齐设施短板。仅一年多时间，小区面貌焕然一新，居民从“旁观者”变为“参与者”，形成邻里互助、共建家园的良好氛围，实现了从“无人管”到“人人管”、从“脏乱差”到“洁净美”的转变，为同类老旧小区自治提供了可复制样本。

联动执法下沉 治理堵点打通

顽疾画像：私搭乱建、飞线充电、噪声扰民、消防通道堵塞等小区常见问题，物业企业只有劝阻权没有执法权，职能部门执法力量下沉不足，条块分割、协同不畅，形成“看得见的管不了，管得了的看不见”的治理真空。

破局路径：构建“基层吹哨、部门报到”工作机制，推动公安、城管、消防、市场监管等执法力量下沉小区；建立三级物业纠纷调解体系，完善接诉即办闭环，推动矛盾源头化解。

实践答卷：襄阳市谷城县针对老旧小区私搭乱建、飞线充电、占用消防通道等物业“看得见管不了”的顽疾，建立以住建部门牵头，城管、公安、消防、市场监管等多部门共同参与的联合执法进小区机制。梳理形成小区常见违法违规事项清单，明确各部门执法职责边界，建立“物业一线劝阻—社区吹哨调度—部门依法处置”的快速响应链条。每月常态化开展联合巡查整治，对劝阻无效、拒不整改的违规行为依法依规处置，同步将执法整治与普法宣传相结合，从源头减少违规行为。联合执法机制推行以来，全县物业领域投诉量同比明显下降，一批长期存在的小区安全隐患得到集中清除，相关做法被行业平台宣传推广。

荆州市沙市区聚焦小区治理“执法缺位、协同不畅”的痛点，在全区推行“联合进小区”工作模式，整合住建、城管、公安、消防等多部门执法力量常态化下沉小区。建立“物业排查上报—社区统筹派单—部门联合处置—结果反馈业主”的闭环工作机制，变群众来访反映问题为部门主动上门解决问题。针对群众反映集中的老旧小区楼道堆物、私搭乱建、电动车违规充电、消防通道堵塞等突出问题，定期开展专项整治行动，依法处置一批违规典型。自模式推行以来，全区物业相关信访投诉量显著下降，大量矛盾纠纷化解在基层一线，有效打通了小区治理“最后一米”。

来源：湖北日报（2026年10月20日08版）