湖北省住房和城乡建设厅

闲置空间变身创新引擎

湖北城市更新催生科创热潮

长江新区武大科教园。

中国电子云数字经济创新中心改造后B栋。

武汉“海洋·锦鲤”科创产业园。

光谷科创文化广场效果图。

“院士村”效果图。

南湖硅巷·环理工大创新街区。

老厂房里长出人工智能实验室，旧楼宇中聚集起创客团队——从城市中心的闲置楼宇到产业园区的存量厂房，科技创新正沿着城市更新的脉络，在存量空间中持续迸发。

这与科创发展的内在逻辑高度契合。知识溢出源于面对面的思想碰撞，技术迭代需要场景化验证和打磨，人才集聚离不开成熟的配套服务支撑。集聚高校院所、商业业态的中心城区，是初创孵化、跨界交流的天然场域；拥有产业载体、供应链路的产业园区，是中试量产、成果转化的核心阵地。

作为全国三大智力密集区之一，湖北科创平台矩阵、自主创新能力、成果转化水平均稳居全国第一方阵。锚定存量提质的发展方向，《湖北省城市更新“十五五”规划》明确以城市更新带动科技创新，重点打造环大学创新发展带，聚焦科技创新核心功能实施存量空间改造，推动大学校区、产业园区、公共社区“三区融合”，集中布局技术研发、检验检测、中试孵化等创新公共平台，推动创新要素、产业载体、生活功能高度集聚。

武汉作为全省科创核心引擎与先行试点，坐拥富集的科教资源与丰厚的工业遗存，将这一部署落地为可操作的实践路径。《武汉市城市更新“十五五”规划》创新推出城市更新与科技创新互促共生的“双螺旋”发展模式：以城市更新盘活主城闲置厂房、老旧楼宇与园区低效空间，为高校创业团队、科创企业提供分层分类的发展空间；以科创企业集聚带动片区资产增值、税收增长，反哺公共配套升级与人居环境优化，形成自驱式内生循环。

循着这一模式，一批扎根存量空间的科创实践正在武汉多点开花。从单栋厂房改造到连片街区焕新，从产业园区升级到环大学创新带成形，武汉的实践证明，城市更新不仅是空间的物理改造，更是创新生态的系统重塑。面对降成本、促协同、快验证、留人才、可持续五大考题，存量空间正持续转化为科创增量，形成“空间焕新—产业集聚—城区升级”的正向循环，走出一条存量时代科创发展的城市更新路径。

从武汉先行示范到全省多点开花，以城市更新赋能科技创新的“双螺旋”模式正在不断深化。武汉累计盘活低效空间147.12万平方米：14个环大学创新片区串联高校科研势能，18个中试概念验证平台、10个人工智能OPC社区扎根存量楼宇，滨江数创走廊建成超1400公顷数智产业空间，全域集聚科创企业2.7万家。这条依托存量空间培育新质生产力的路径，既为湖北科创发展注入源源不断的空间动能，也为超大城市存量时代的创新发展提供了可复制、可推广的实践样本。

老厂房改出算力高地 初创团队轻装上阵

考题一：降成本。科创企业在初创阶段普遍面临成本压力，而企业尚未形成稳定的营收造血能力，各类刚性开支会直接挤压核心研发投入。

解题思路：坚持“留改添”为主的微改造路径，不搞大拆大建，在保留老旧工业厂房、低效产业园建筑主体的前提下，通过功能重构、空间重塑植入科创功能，以最小的改造成本撬动最大的空间价值，打造低成本、普惠型科创载体，直接压缩企业的场地投入与建设成本。

实践答卷：武汉经开区中国电子云数字经济创新中心，正是这一思路下的典型样本。项目对4栋建成于20世纪90年代末的老旧工业厂房实施系统性改造，保留原有建筑主体结构，仅调整内部功能布局与空间形态，就将3.2万平方米低效工业用地转型为高附加值数字经济产业载体。这里建成了公共算力服务平台，可同时提供智算、超算两类算力服务。对科创企业而言，无须投入巨资自建算力中心，按需取用公共算力服务即可，研发成本直接降低30%以上，模型迭代效率提升2—3倍。截至2025年底，项目首期算力投运一年内使用率超90%，已引进云计算、人工智能领域科技企业55家，集聚创新人才1000余人，带动武汉经开区人工智能核心产业规模突破100亿元。

同样以存量改造为抓手压缩产业落地成本的，还有经开区人工智能科技园项目。该项目前身为沌阳街民营科技工业园，原有厂房老旧、产业层级偏低。项目通过“工改工”模式对16 栋旧房实施改造升级，同步新建少量配套建筑，总建筑面积从17万平方米扩展至26.5万平方米，以“工业上楼”实现集约开发，不新增土地就大幅提升了产业承载能力。项目采用政企合作的改建—运营—移交模式运作，由政企合资公司统筹建设运营，政府提供土地与政策保障，社会资本承担建设运营风险，有效破解了低效用地再开发的资金难题。改造后的园区聚焦人工智能和智能网联汽车产业，配套智慧立体停车库、人才公寓等设施，企业无须从零建设场地，拎包即可入驻，省去了大量建设时间与资金成本。目前园区已吸引118家企业入驻，初步形成以自动驾驶为特色的人工智能产业集群，年度主导产业企业营业收入超15亿元。

校地共建定制园区 打通产学研转化堵点

考题二：促协同。高校实验室的科研成果，和产业市场之间往往隔着空间距离与机制壁垒，成果走出实验室难、落地慢，企业对接高校技术成本高、效率低，产学研协同的“最后一公里”不畅。

解题思路：依托环大学创新发展带开展连片更新，打破校区、园区、社区之间的物理分隔与机制壁垒，由校地双方共建定制化科创空间，推动科研设备开放共享、人才双向流动、科技成果就近转化，让实验室与市场实现无缝衔接。

实践答卷：长江新区武大科教园项目，探索出校地共建定制园区的全新路径。项目由长江新区与武汉大学合作共建，依托武大的学科优势，重点布局空天信息、低碳能源、生命健康等“3+X”产业方向。和传统“先建园区、再招企业”的模式不同，这里先按学科需求定产业方向、按产业需求定空间功能，把国家重点实验室、成果转化平台、企业孵化器直接嵌入园区规划里，让普通办公空间升级成了适配科研中试需求的定制化载体。项目采用分步改造的方式盘活3090亩城中村低效用地，统一规划科创办公、生活配套和生态空间，推动教学、科研、产业、城市功能深度融合。同时还创新推出“审批联合+设计优化”的联合技术预审机制，全流程审批周期压缩超40%，为科创项目快速落地抢出了时间。目前“一院两园”主体结构已经封顶，科创港·珞珈基地正式揭牌，首批4家武大科技成果转化企业签约入驻，航天科技、遥感信息等领域的实验室成果直接就地转化，切实打通了成果转化的“最后一公里”。

硚口区武汉“海洋·锦鲤”科创产业园，则打造“实验室直通生产线”的协同样板。项目紧邻海军工程大学，周边还聚集了电研所、材保所、桥科院等多家科研院所，精准聚焦磁学、器件、材料、数字技术四大产研方向，重点攻坚科研成果从“实验室样品”到 “产业化产品”的关键转化环节。针对片区内村集体、民营资本、国有平台、私有产权四类权属分散的主体，项目建立了联合决策平台和利益平衡机制，把分散的各方凝聚成利益共同体，破解了中心城区存量土地权属碎片化的难题。在空间布局上，项目以深蓝科创MALL和中央科创公园为核心，串联起研发、试验、办公、路演等多功能空间，还配套了舵落口产业承接区，形成“前端研发—中端中试—后端量产”的完整空间链条。目前首批已梳理出可转化科技成果48项、确定落地项目9个，对接产业链企业11家，成为武汉环大学创新发展带上的军民融合科创标杆。

开放产业场景池 技术迭代跑出加速度

考题三：快验证。新技术新产品走向市场，需要真实验证场景。中试放大、工况适配等环节缺乏公共测试载体，企业自建成本高、周期长。

解题思路：以城市更新为牵引，将改造盘活后的产业园区、制造载体、城市应用等多元场景有序向科创企业开放，为不同赛道的技术和产品提供真实“练兵场”，让技术在实际应用和市场检验中快速迭代、加快成熟。

实践答卷：蔡甸区中德产业园数智经济示范片区，正是通过城市更新盘活低效工业空间、开放产业验证场景的典型实践。片区通过股权收购、厂房改造等城市更新方式，盘活闲置低效的工业用地，改造升级老旧生产载体，聚焦汽车设计研发、光电子通讯、新材料研发等数智经济赛道，深化“车谷协同”联动发展，对接武汉经开区的汽车制造、智能网联核心产业，打造汽车配套研发、智能装备制造协同基地。对入驻企业来说，更新后的园区本身就是现成的产业试验场：汽车电子技术可以直接对接车谷的整车企业做实测验证，智能装备可以直接在园区的制造场景里调试打磨，不用再单独寻找场地、搭建测试环境。目前已招引26家优质企业入驻，其中包括1家瞪羚企业、6家专精特新企业、12家高新技术企业，数智技术在真实产业场景里快速验证落地，推动片区从传统工业集聚区向数智化、高端化产业园区转型。

东湖高新区生物创新园则通过城市更新实现分期滚动焕新，为前沿生物科技提供了全链条的产业验证场景。针对一期园区空间饱和、设施老化、产业外溢的现状，项目采用“存量园区改造提升+新建载体扩容+完善生活配套”的城市更新滚动开发模式，在盘活存量空间的基础上精准承接一期溢出产业，同步完善产业验证场景与生活配套。二期重点布局生物医药、精准诊疗、脑机接口等前沿领域，还落地了国际脑机接口创新中心，打造全国领先的脑机接口技术创新与产业转化平台。

入驻企业不用从零搭建产业环境，依托更新后成熟的产业生态就能快速开展技术验证和产品迭代。目前生物创新园一、二期已吸引近500家企事业单位入驻，2023年两园区工业总产值达108.33亿元，十多家“光谷瞪羚”“金种子”企业快速成长，这里也成为前沿生物科技迭代验证的核心载体。

产居融合建圈 近城烟火留住创造力

考题四：留人才。留住科创人才需要完善的生活配套支撑。实现职住平衡、保障日常便利，才能稳定人才队伍，支撑科创团队长效发展。

解题思路：以城市更新为抓手，在改造提升科创空间的同时，统筹配建人才公寓、社区商业、公共休闲空间，打造步行可达的15分钟科创生活圈，用近城的便利配套与烟火气息，留住青年人才的创造力。

实践答卷：洪山区珞喻硅巷项目，是城市更新唤醒老牌科创片区、以产居融合留住人才的生动样本。这里曾是“北有中关村，南有广埠屯”的武汉初代科创高地，见证了本土首批科创企业的萌芽与成长，后来随着数码浪潮退去热度消减。项目对722所装备基地厂区等13栋老旧工业建筑采用“修旧如旧”工艺保护性修缮，保留红砖外墙、钢结构桁架等工业记忆，同时完成功能蝶变，转型为量子通信研发中心、先进技术孵化平台、科创展示空间，同步开放共享722所专业试验室资源，配建人才公寓、口袋公园，引入鹅社书店等特色文化业态，打造科技主题社交与消费场景，构建“工作+生活+社交+消费”融合的步行生活圈。同时配套推出创业扶持政策，为高校初创团队提供阶梯式租金减免，降低创业与生活门槛。如今，红砖老墙搭配现代楼宇，老职工怀旧打卡、青年学子看书交流、科创团队入驻办公，新旧故事在此交融。这片见证武汉初代科创浪潮的土地，正借着城市更新重新集聚青年创新力量，重现广埠屯的科创锋芒。

青山区楠姆科创带项目，则走出了“科创+生态+消费”融合的留才路径。项目通过城市更新对既有建筑提档升级，聚焦新材料、先进制造、生物制造等前沿领域，依托院士工作站与高校科研资源打造创新策源地。在升级科创功能的同时，同步完善停车场、科创服务中心、商业配套等设施，融合周边戴家湖公园、青山公园的生态资源优势，构建集科创研发、生态休闲、生活消费于一体的新型产城单元，形成“科技引领、消费拉动、产城共生”的良性格局，让科创人才既能就近开展研发工作，也能享受便捷生活服务与优质生态环境，实现职住平衡、扎根发展。

机制创新破局 构建内生增长自循环

考题五：可持续。城市更新赋能科创发展，要实现长期见效、持续进阶，关键在于建立可自我造血的长效运营机制，让空间改造与产业培育相互带动、持续释放发展动能。

解题思路：创新投融资模式与利益共享方式，把财政的“无偿补”改成“跟着投”，打通多元社会融资渠道，建立产业收益反哺空间更新的长效机制，形成“空间更新—产业集聚—价值反哺”的自驱闭环，让城市更新与科创发展长期共生、持续进阶。

实践答卷：洪山区南湖硅巷在可持续运营机制上走出了新路子。这里原本是围墙林立的老工业园，和武汉理工大学仅一路之隔，却互不连通。通过城市更新，园区拆掉围墙、开设“硅巷创业门”，师生出校门步行5分钟就能进园区，同时采用“租、腾、挪”盘活老旧厂房，探索“工业上楼”提升空间承载力，把低效工业园改造成了校地协同的科创热土。

更核心的突破在运营机制上：以往扶持科创多是财政直接发补贴，钱花完效应也就停了；这里在全省率先试水“拨改投”，把财政扶持资金从无偿补贴转为股权投资，跟着入驻企业一起成长，企业发展产生的收益再反哺园区的持续改造与服务升级。同时还通过多种市场化方式吸引社会资本参与，不再只靠政府单一投入。目前“拨改投”已累计支持35个项目，其中18个项目落在南湖硅巷，智能建造、低空经济等一批新兴产业相继落地，形成“财政撬动—社会参与—产业反哺”的资金闭环，园区更新和产业发展进入自我滚动的良性轨道。

东湖高新区环华科大创新发展带，则打造了全链条可持续的创新生态。这片围绕华中科技大学的老园区群，没有走单点改造的老路，而是用“创新MALL”的思路整体盘活：政府出台扶持政策、高校导入科教资源、国企平台负责运营服务，三方联动形成长效合力。

在运营上采用“双轮驱动”：一方面通过园区自持运营获取稳定的租金收入，另一方面设立产业基金投资优质入驻企业，伴随企业成长获取股权增值收益，这些收益再投入到更多老旧空间改造、配套设施升级中，形成“空间吸引企业—企业创造收益—收益反哺建设”的良性循环。项目串联起709印制板厂、高科大厦、汽发社区等多个节点，打通“20分钟创新通道”，从实验室到中试、路演、生产等场所步行可达，推动老旧厂区与社区整体蝶变为创新生态链，实现了城市更新与科创发展的长期协同共生。

武汉环大学创新带：

以城市更新激活高校科创势能

“十五五”期间，武汉将重点打造多条环大学创新发展带，全域布局的武汉大学片、珞喻硅巷片等14个高校周边城市更新重点片区目前已全部开工，总投资194.5亿元，覆盖光电子、医疗健康、低空经济、网络安全、新能源与智能网联汽车等差异化产业赛道。这些串点成带、各有所长的创新载体，将织密创新网络，打通科技成果就地转化的完整链条，推动武汉雄厚的科教资源优势持续转化为城市高质量发展的核心动能。

来源：湖北日报（2026年10月16日第08版）