湖北省住房和城乡建设厅

您提出的省十四届人大四次会议第20260156号《关于支持在城市更新中构建房地产发展新模式的建议》收悉，现答复如下：

感谢武汉市汉阳区对于在城市更新中构建房地产发展新模式的有益探索，武汉市汉阳区通过国企市场化收购保障性租赁住房形成长期稳定运营现金流，争取银行专项贷款支持、带动新增项目去化提速的“汉阳模式”对有效去化存量房产、缓解房企资金压力、提振市场投资信心提供了参考路径。

关于您提出的该模式面临的教育用地占补平衡约束、再投资项目规划指标刚性约束、融资门槛与退出通道约束等问题和相关建议，我厅会同省教育厅、省财政厅、省自然资源厅、省委金融办等相关单位立足职能职责进行了研究，结合我省工作实际进行了逐条梳理，具体如下。

一、建立城市更新体系机制

您在建议中提到，省住房和城乡建设厅应牵头完善省级制度供给，同步建立省级试点清单和评估推广机制，对此我们高度认同。

去年，省政府已经印发探索构建房地产发展新模式的指导意见。在此基础上，今年省住建厅会同省财政厅、自然资源厅、地方金融管理局、税务局，研究制定了《关于持续推进城市更新的实施方案》《关于探索推进城镇危旧房自主更新的指导意见》《城市更新工作导则》等文件，构建了“1+2+3”的城市更新政策体系，明确了土地、规划、金融、群众工作机制、建设服务标准等配套政策，解决存量更新中规划指标调整难、土地用途转换难、好房子及好服务建设标准不明确、群众参与路径不清晰等问题。同时，省住建厅印发《湖北省城市更新三年行动计划（2026—2028年）》，以问题短板、群众需求为导向，明确全省123个城市更新重点片区和三个批次102个房地产发展新模式试点项目，同步制定省级城乡建设发展引导资金分配办法，对房地产发展新模式试点项目、城市更新重点片区项目的实施情况给予评估激励。

二、提升教育公共服务水平

您在建议中提出了片区内学位统筹还不够充分、规则还不够明确的问题，对此我们主要从优化学位预测、科学确定布局等方面着力提升教育公共服务水平。

近年来，湖北省着力构建优质均衡的基本公共教育服务体系，省委、省政府出台《关于深入推进教联体建设的意见》《湖北省重构基础教育供给体系和能力行动方案》等重要文件，推动县县有优质高中、镇镇有优质初中，持续提升教育公共服务的普惠性、可及性、便捷性。省教育厅研究出台《关于优化资源配置促进基础教育扩优提质的实施意见》，开展阳光招生专项行动，指导各地综合研判学龄人口变动、城镇化进程、户籍改革、城市功能布局等因素，健全完善学龄人口监测机制，定期以县域为单位开展校舍资产、教师配备、装备配置等基本办学条件摸排，进行学位预测预警。要求各地坚持充分论证、广泛征求意见、提前公告，科学确定校点布局、片区划分，多措并举增加中小学校学位供给。

下一步，省教育厅将会同有关部门，指导各地完善学位供给全链条保障体系，全面推动教育资源配置提质增效：一是指导各地落实义务教育“以县为主”管理体制，根据新型城镇化进程、学龄人口变化等因素，按照3—5年一个周期修订完善学校布局规划，依据《中小学设计规范》《城市居住区规划设计标准》等，结合中小学班额标准，合理确定学校服务范围。二是实施现有优质学校挖潜扩容，通过充分利用现有校舍资源、改扩建教学楼、建设新校区等方式扩大学位供给。三是严格落实教育部阳光招生各项规定，义务教育阶段公办、民办学校统一执行免试就近入学政策，依法保障每一名适龄学生平等享有就学权利。

三、优化土地规划政策供给

您在建议中提出资金回流后再投资拿地阶段的相关指标要求刚性较强，难以兼顾地块条件、市场需求与成本收益平衡，要探索规划指标片区统筹平衡政策，增强再投资项目市场适配性和成本收益平衡。对此，我们已重点从以下方面开展工作。

（一）降低企业用地成本。2024年12月，印发实施“支持房地产用地8条措施”，允许1年内分期缴纳土地出让金，特殊项目可2年内缴清，合理免除企业因不可抗力导致的开竣工违约责任等。鼓励采用综合评价等方式择优供应土地，取消经营性建设用地限价。坚持“净地”供应，要求土地供应做到权属清晰、规划条件明确、安置补偿到位、没有法律纠纷。

（二）鼓励土地混合开发。2025年10月，明确房地产用地供应有关工作的指导口径，支持各地因地制宜制定商服用地兼容文教体卫养老服务等服务设施和创新创业空间的正面清单，支持城镇开发边界范围内住宅用地与商服、市政和公共服务设施用地组合出让等。鼓励房地产用地复合利用，在国土空间规划中整体谋划城市更新总体布局，指导地方按照急用先编原则，实事求是制定详细规划编制计划，充分考虑城市更新、重大项目建设时序等实际需求，科学设定规划指标和任务，并且在详细规划编制中明确土地混合开发和用地兼容的正负面清单和管控要求，确保规划务实管用。

（三）支持优化用地条件。支持加大高品质住宅供给，对架空层、空中花园、开放式露台、风雨连廊等配套公共服务设施给予免计容奖励；对高品质住宅项目，允许适度提高小区绿地率和车位配建标准；允许突破单套住房不超过144平方米的限制、允许随行就市合理设置新供地块的商住比。鼓励企业优化开发，合理调整规划条件、支持分割宗地开发或转让、支持合作开发等方式大力盘活存量土地。2025 年，全省盘活存量房地产用地 5.43 万亩。

四、强化金融政策保障

您在建议中提出“汉阳模式”在融资方面存在制度性约束，要优化融资门槛与退出通道，降低复制成本、放大资金循环效应。对此，我们已有相应部署。

在财政支持方面，省财政厅高度重视在城市更新中构建房地产发展新模式工作，积极做好财政资金支持，促进我省房地产市场高质量发展。一方面积极争取中央资金支持。2025年，争取中央城镇保障性安居工程资金119.4亿元，其中，中央补助资金54.8亿元、中央基建投资资金64.6亿元；2026年以来，已争取中央提前下达保障性安居工程资金112.6亿元，其中，中央补助资金47.7亿元、中央基建投资资金64.9亿元，重点对我省保障性住房、城中村改造、老旧小区改造、城市危旧房改造等工作予以支持，助力在城市更新中构建房地产发展新模式。另一方面，统筹安排省级资金支持。2021—2025年，省财政安排城镇老旧小区改造奖补资金5亿元，对改造成效显著的地区予以奖补。

在金融政策方面，省委金融办主要从四个方面开展了工作：一是推动落实国家有关房地产降首付、降房贷利率政策。会同人行湖北省分行推动银行机构坚决贯彻落实好降首付、降房贷利率等政策措施，全省17个市州首套、二套住房最低首付款比例统一调整为15%，由自律机制约定新发放房贷利率不低于公积金贷款利率水平。存量房贷利率平均下调0.34个百分点，每年为全省243万户家庭节省利息支出30亿元。2025年1月1日起，全省存量房贷利率实行了新一轮下调，目前存量房贷平均利率已下调至历史最低点。2月全省新发放个人住房贷款加权平均利率3.11%，同比下降0.6个百分点。二是推动“白名单”项目扩围增效。会同省住建厅、湖北金融监管局用好城市房地产融资协调机制、重大项目融资服务对接平台，积极支持我省房地产项目合理融资需求。截至2026年3月末，已完成全部存量商品住房开发贷项目备案工作，全省“白名单”项目总数944个，授信审批3418.64亿元，累计投放2428.49亿元，投放率达71.04%。三是协调金融机构加大信贷投放。加强跟踪调度，协调鼓励金融机构加大房地产行业支持力度。会同相关部门组织召开金融支持房地产企业座谈会，积极回应企业提出的困难和诉求，现场进行政策解读并提出针对性措施，大力度推动金融支持房地产政策落地落实。截至2026年3月底，全省房地产贷款余额1.87万亿元，比年初收窄129.28亿元。四是发行房地产投资信托基金。有效盘活存量资产，持续推动房地产市场的规模化与专业化发展。目前，全国共发行9只保障性租赁住房领域REITs，主要集中在上海、广东、北京等城市。我省已储备3单保障性租赁住房领域REITs项目，底层资产分别为联投保租房、武汉城发保障房、汉江国资保障房。在项目培育阶段，建议鼓励企业引入专业管理人，制定与保障房相匹配的运营管理机制，提升运营效率，实现规模化、专业化运营，以尽快达到申报条件。

下一步，省委金融办、省住建厅、人行湖北省分行、湖北金融监管局将引导金融机构将“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”落地落实，进一步降低房贷成本；配合湖北金融监管局加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，支持城中村、危旧房、老旧小区等改造项目，加大对改善型住房金融支持力度，聚焦保障性住房建设，鼓励银行机构通过专项贷款、并购融资等方式，支持各地市收储存量商品房转化为配售型保障房，缓解供需矛盾；支持发行房地产投资信托基金盘活存量资产，推动房地产市场规模化、专业化发展。

再次感谢您对湖北省在城市更新中构建房地产发展新模式相关工作的关心与支持。在后续工作中，省住建厅将会同省直相关部门，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，稳步推进城市更新，积极开展试点创新，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

湖北省住房和城乡建设厅

2026年6月29日