湖北省住房和城乡建设厅

从聘请物业公司到业主自治，小区管理费不涨反降。在不断加大投入对小区环境、基础设施进行改造的前提下，两年下来，小区自管小组结余60余万元——在樊城区盛融青城小区，这一听起来就像天方夜谭的事情，通过业主自治成为现实。

这个小区是怎么做到的？6月30日，记者走进该小区探访自治密码。

自治蝶变：从“无人管”到“换新颜”

盛融青城小区位于樊城区清河路，建成于2007年，拥有12栋楼（11栋住宅楼）、600多户、2000多名居民。据了解，业主入住后，小区物业是开发商选聘的前期物业，一直服务到2021年12月。

14年间，物业与小区业主们相处并不融洽。在业主们看来，物业“不积极作为”，墙面渗水、路灯不亮、围墙破损、监控形同虚设……各种问题层出不穷。

小区成立业委会后，召开业主代表大会，对物业服务进行评价，请业主们决定物业公司的去留。结果可想而知：超过三分之二的业主要求重新选聘物业公司。

2023年2月15日起，盛融青城小区业委会开始代管小区物业。然而，因为不是专职人员，代管物业给业委会带来了极大压力。

无奈之下，业委会先后两次召开业主代表大会，商量选聘物业公司事宜。但80%以上的业主赞同实行小区自治，不再选聘物业公司。

于是，小区开启了以业委会为代表的业主自治之路。

“业委会真正把我们装进心里了！”居民毛女士指着新增的安全设施感慨道。王女士则对小区环境变化赞不绝口：“你看这花开得多漂亮！”她特别提到新建的车棚，“现在不管刮风下雨还是下雪，再也不用担心安全问题了。”

曾经困扰居民的停车难题也得到缓解。业委会巧妙利用小区犄角旮旯新增12个停车位，居民赵先生通过抓阄获得1个停车位。

不仅如此，自治以来，业委会维修漏水屋顶、改造小区门禁道闸、更新小区监控、修复围墙、改造路面、开辟晾晒区等，让小区旧貌换新颜。

运转密码：亲力亲为+聘请专人

物业管理是一个专业性较强的行业，要管好一个拥有2000多名居民的小区，单凭热情是不够的。那么，盛融青城小区业委会是如何做到的呢？

业委会主任王明武道出了运转密码：亲力亲为+聘请专人。

王明武告诉记者，决定自治后，他和业委会其他成员就开始制定自治实施方案。“没有规矩不成方圆。”王明武说，自治必须按照一定的规矩来，规矩制定出来并经业主代表大会通过后，所有人都得遵守。

按照自治实施方案，王明武作为专职人员牵头负责小区物业管理的全部事务，业委会副主任陈冬凤、张国现作为专职人员协助，其他兼职委员和小区楼栋长、单元长配合。

对于水电、保安、保洁、财务等岗位，自治小组聘请专业人员（以在小区工作过并熟悉小区事务的人员为主）。对于管道疏通、屋顶维修等工作，自治小组通过“货比三家”的方式聘请专业人员承担。

人员配齐后，业委会开始广泛征集业主意见，然后对问题进行归类，按照轻重缓急逐一解决。

那么，对小区进行改造，钱从哪里来？

王明武告诉记者，该小区基本没有广告等公共收益，所有收入来源于物业费和停车费。

自治后，自管小组坚持住宅按原物业0.7元/平方米的标准收费，停车位按70元/月的标准收费。小区改造维修费以及正常运转的各项费用，均从两项收费中支出。即便如此，一年竟然结余30余万元，自治两年结余达到60余万元。

取之于民，用之于民。2024年，业委会直接回馈业主——每户免收两个月物业费。

另外，结余的钱还用于小区升级改造。自管小组对二号楼、三号楼进行了改造，一号楼改造正在进行中。决策过程充分体现民主：设计图纸与规划施工方案均通过楼栋长广泛收集业主意见，业委会实地调研后确定最终方案。

在小区改造过程中，为节省费用，任何事情，业委会成员都会“亲力亲为”。王明武坦言：“我们业委会既是民工又是水电工，修修补补、画图纸都自己干。”资金有限与团队非专业的现实，迫使他们精打细算，采用“一栋一栋改”的渐进策略。

制度创新：“微偿”服务注入新动能

物业公司管理小区，不可能义务服务，自治也是如此。

自治后，要想将小区的良好治理局面长久维持下去，不能仅靠业委会成员的热情和义务奉献。盛融青城广大业主认识到了这个问题。

他们通过召开业主代表大会民主表决，创新设立“微偿”机制：业委会中的三位核心成员作为物业管理专职人员，每月发放3500元工资，其余业委会成员及楼栋长每月发放100元津贴。

这一机制有效调动了大家的积极性。7名业委会成员带领12名楼栋长合力治理，推动小区从“无人管”的困境迈向“一起管”的新格局。

居民王女士对自治最满意之处在于“收费便宜”和“账目明白”：“他们把每一笔账目都公开，我们也晓得每一笔钱花在哪儿了。”

王明武指着小区大门处的信息栏告诉记者，小区收入的全部账目定时公布，每一笔收支都清清楚楚。年终还要请第三方机构进行审计，再向全体业主公示。

小区所在社区的主要负责人总结盛融青城的模式为“三议两公开”：业委会提议，楼栋长和业主代表商议，业主代表大会决议；实施结果与决策过程均公开透明。

樊城区住建局物业办负责人赵雪强也高度评价：“公共收支透明，每年请第三方审计，收支定期张榜公布——资金透明赢得了业主信任。”（李兴会）

来源：襄阳日报（2025年7月3日第04版）