湖北省住房和城乡建设厅

12个购房环节压减为“一件事”——鄂州勇闯公积金改革“深水区”

2月25日，鄂州市住房公积金中心办事大厅，市民在办理业务。（湖北日报全媒记者 王楚 通讯员 裴念 摄）

2024年12月4日，雄安新区住房管理中心一行来鄂州市住房公积金中心考察交流。 （湖北日报通讯员 裴念 摄）

2024年9月，鄂州上线全国首个住房资金管理一体化综合服务平台，20.15亿元住宅专项维修资金和新建商品房预售资金全面纳入公积金中心资金监管体系，标志着公积金住房资金改革迈入深水区。

依托住房资金管理新机制和一体化服务平台，鄂州市在全国率先将公积金、维修资金、预售资金的数据流、业务流、信息流、资金流集成融通进行穿透式管理，楼盘信息、房屋交易信息、工程进度信息等数据通过AI算法、区块链技术进行共享、治理、建模、应用。

这一改革不仅获得了住建部、省厅“双肯定”，还吸引了雄安新区、洛阳等十余地前来取经。鄂州的破局之道，或为全国公积金数字化治理提供关键样本。

用“数据铁笼”锁住关键资金

过去，烂尾楼就像城市伤疤，根源往往是预售资金被“抽血”。

“就像是水管漏水。”鄂州市住房公积金中心政策信息科负责人杨立向湖北日报全媒记者比喻——房地产预售资金在数百个银行账户间腾挪，监管机构往往“看得见、理不清、管不好”，最终购房者成了风险兜底人。

如何管好这关键的一笔钱？鄂州市住房资金管理一体化综合服务平台为购房款打造“数据铁笼”。

“在购房者交款时，系统会先生成一个针对该笔购房款的订单。”杨立介绍，一单一款，意味着房款正式入户前，监管已经开始了。住宅专项维修资金和新建商品房预售资金全面纳入公积金中心监管体系，会给每笔钱装上“追踪器”，用区块链技术记录资金流向，AI算法比对工程进度与拨款节奏，一旦发现该建楼的钱跑去还债，系统立即亮红灯。

据悉，从前鄂州市有400多个房地产专户，经过改革，鄂州市预售监管账户集中为10个法定公户。从2024年10月开始，新增的房地产预购款项全部进入公户，以往存量也在逐步清理并一一分类。

“这是一个大工程。”杨立说，以往400多个账户里，存在多处“乱账”，各类购房纠纷就存在于账目之中，需要逐一核对，并督促房地产公司尽快将私设账户划转归公共专户。

钱到账户后怎么用的问题，在改革中也有了明确规定。“必须确保所有购房款项优先用于工程建设。”杨立介绍，过去房地产项目的资金使用缺乏明确规划，常常出现资金使用不合理的情况。如今，在项目建设前，开发企业需详细规划资金用途，明确每一笔资金的流向和使用时间节点，并录入住房资金管理平台，由系统监控执行。从土地开发、建筑施工到配套设施建设，每一个环节的资金需求都被纳入计划之中。“就算付一颗钉子的钱，系统也会按照监管规则，将资金释放到规定账户。”杨立说。

截至2025年1月，已有19个房地产预售项目纳入鄂州市住房资金管理一体化综合服务平台，全市新增销售的192套房屋1.05亿元预售资金全部纳入专户实现全程透明监管，未发生一起资金挪用滥用事件。

效率革命让买房和卖房都不难

近日，许先生、林女士在鄂州市阳光景城小区售楼部现场，通过住房资金管理一体化综合服务平台完成购房首付款和维修资金交存，所购房屋也顺利完成合同备案，前后用时十多分钟。

“本以为买房手续这么多，没有几天办不好，实在没想到现在效率这么高。”林女士惊讶地说。扫码交维修资金、POS机刷首付、同步申请公积金贷款……不用走出售楼部，房子“稳”了，这样的高效打破了许多人对于“买房难”的认知。

在鄂州市住房资金管理一体化综合服务平台上，12个购房环节被压减为“一件事”。鄂州市公积金中心负责人打了个比方：“过去各部门像‘孤岛’，现在用数据造了座‘桥’。”这座“桥”上，维修资金缴纳记录自动触发合同备案，备案完成又即时推送至公积金贷款系统，开发企业的“痛点”也被化解。

“既要将资金看得紧管得准，又不能给企业办事造成不便。”杨立说。目前，6项住宅专项维修资金业务中，4项从三级审批升级为自动审批，2项从三级审批精简为一级审批；开发企业监管账户设立由线下审批升级为线上登记、材料由5项缩减为3项、环节由2个优化为1个，拨付由线上拨付、人工转账升级为线上拨付、自动结算。“三金”全业务在住房资金管理一体化综合服务平台一网通办、全程网办、不见面办、多件事一次办。

今年春节，急着支付农民工工资的某开发企业项目负责人李总得到好消息：1月23日，市住房公积金中心受理的首笔新建商品房预售监管资金使用申请业务，当天即按规定流程通过审核审批，283万元资金通过鄂州市住房资金管理一体化平台实时发放到规定账户。“过去提取监管资金需层层盖章，现在线上提交材料，当天到账，解了燃眉之急！”李总向公积金中心工作人员感叹。

据统计，2024年9月以来，5笔共计2738.7万元预售资金通过鄂州市住房资金管理一体化综合服务平台“秒批”拨付，企业融资成本降低约15%。

效率提升直接激活市场“心跳”。2024年，鄂州二手房交易量同比涨23%，公积金贷款逾期率降至0.11‰的历史冰点。“手续快、风险低，购房者敢出手，开发商愿让利，形成良性循环。”当地一位房企营销总监算过账：过去销售员70%精力耗在带客户跑手续上，现在专注服务，“成交量反升三成”。

从“管钱”变为“管生态”

改革成效初显，但鄂州的探索并未止步。2025年，当地提出打造“以资金管理为主线的房地产全过程监管模式”，通过数据治理、业务协同、智能风控三大举措，筑牢改革防线。

平台整合了全市200余个楼盘的房屋坐落、交易记录、工程进度等数据，并通过AI算法自动生成“楼盘画像”。例如，系统可实时预警“工程进度滞后于资金拨付”的项目，提前介入调查，避免烂尾风险。

如今，走进鄂州住房资金管理平台监控中心，大屏上跳动的数字正勾勒房地产“心电图”：蓝色曲线代表资金流，绿色柱状图显示工程进度，一旦二者出现“时间差”，预警系统立即闪烁。这种“透视监管”模式，就如同给城市装上CT机，这种从“管钱”到“管生态”的跃迁，让人联想到现代医学的进化——从“治已病”转向“治未病”。

“改革一旦开始，就是一场不断探索和验证的旅程。”杨立向记者介绍，未来，鄂州市公积金中心将对历史楼盘表等基础数据进行初始加工，通过房屋坐落信息解析，分类整理小区、楼幢、楼层、房号等信息，以“用数”倒逼“治数”。通过房和人的画像建模探索人、房、钱、政策精确匹配，按照省住建厅安排加快试点“以资金管理为主线”的房地产全过程监管模式。

记者手记（王楚）

改革的善意 终将开花结果

在中国房地产市场的词典里，“烂尾楼”曾是一个无解的词汇。它背后是挪用预售款的暗流、购房者的血汗钱、开发商的资金链困局，以及监管的无力感。这种无力，本质上是一场“信任的坍塌”——民众对期房失去信心，企业对政策心存疑虑，地方对风险防不胜防。而鄂州用一场“刀刃向内”的改革，为这场困局撕开了一道裂缝：当区块链成为“数据铁笼”，当购房流程压缩到20分钟，当监管从“人盯人”升级为“AI盯数”，房地产资金的底层逻辑正在被重写。

鄂州实验的价值，不仅在于技术或模式的创新，更在于验证了一个简单真理：房地产的问题，本质是利益分配与监管效能的问题。当权力退后、数据向前，当流程透明、规则刚性，善意才会自然生长。站在更高处看，鄂州像一颗探路的石子，激起的涟漪可能影响整个行业。从长远来看，改革是必答题，而这道题的答案，或许就藏在购房者的那句调侃里：“现在买房比网购快。”当购房像收快递一样简单，当监管像扫码支付一样可靠，房地产才能真正告别“野蛮生长”，走向“品质时代”。这，才是改革的终极善意。（王楚、周永弘、裴念）

来源：湖北日报（2025年2月28日 第11版）